Faça a coisa certa: o passo-a-passo para a compra do imóvel

 

As pessoas necessitam de ajuda e precisam ter muito cuidado para tomar decisões quando há muito coisa em jogo e quando o processo de decisão envolve avaliações complexas, ou seja, quando existe um amplo conjunto de variáveis a considerar. É isso o que acontece na compra da casa própria.

A compra ou a troca da casa própria, uma vez efetuada, é difícil de ser revertida. Como esse fato geralmente envolve uma mudança considerável em termos patrimoniais e de estilo de vida é fundamental que a decisão seja muito bem avaliada, para que o consumidor não seja surpreendido com situações desagradáveis e não se arrependa depois. Afinal, nossas moradias são parte importante de nossas vidas. Passamos um tempo considerável nelas, cultivamos expectativas em relação à fruição do espaço com a nossa família. Isso nos leva a procurar uma vizinhança sossegada, boa localização, segurança, uma vista bonita, etc.

O objetivo desta postagem é fornecer ao candidato à compra ou troca de um imóvel orientação sobre os passos e cuidados que ele deve tomar antes de fechar o negócio. Como se pretende demonstrar aqui, para efetuar uma boa transação é preciso mais do que encontrar o imóvel adequado por um preço que caiba no nosso orçamento. O passo-a-passo para a boa compra envolve um amplo conjunto de etapas com desafios que consomem tempo, recursos e exigem conhecimentos que o consumidor muitas vezes não domina.

 

A identificação do imóvel

Para onde vamos nos mudar? A escolha não é trivial. Envolve compatibilizar expectativas diversas com recursos escassos. Morar próximo do local de trabalho ou da escola das crianças? Escolhas como essa podem implicar sacrifícios e perda de qualidade de vida para algum membro da família, por conta do tempo perdido com deslocamento em cidades nas quais os problemas de trânsito são a regra.

Quanto da renda familiar poderá ser comprometida com a prestação, caso a compra do imóvel dependa de financiamento? Uma avaliação cuidadosa da situação financeira da família (situação atual e perspectiva futura) e a busca de aconselhamento de algum especialista em finanças são providências fundamentais nesse momento.

Uma vez definido o montante que poderá ser comprometido com a compra, trate de avaliar o maior número possível de opções, considerando um conjunto de regiões ou bairros preferenciais e atributos que você considere fundamentais. Tente visitar muitos imóveis, mas seja seletivo. Pouco adianta, por exemplo, agendar visitas em imóveis cujo preço esteja muito acima do orçamento estabelecido, pois isso só irá gerar frustração.

Procure ranquear os imóveis levando em conta atributos como: preço, localização, conservação, funcionalidade da planta, insolação, vizinhança, características do condomínio, entre outros. Você pode atribuir pesos diferentes a esses atributos e dar uma nota para cada um. Quem já passou pela experiência da compra ou troca do imóvel sabe que não existe um imóvel perfeito. Quem comprou geralmente fez uma escolha na qual foi necessário abrir mão de alguma coisa que gostaria de ter para ter outra coisa considerada mais importante. Escolhas sempre envolvem sacrifício, pois dificilmente podemos ter tudo o que desejamos.

Atenção redobrada nas operações de troca, quando a venda do seu imóvel é condição para viabilizar a compra de outro. Lembre-se, a decisão de compra é sua, mas nada garante que você encontrará um comprador para o seu imóvel. Sincronizar, pela ordem, venda e compra, pode ser uma operação demorada – ou custosa, quando você se vir obrigado a vender o seu imóvel por um preço bem abaixo do de mercado para completar o montante que falta para comprar o imóvel pretendido que você finalmente encontrou.

 

 A avaliação do imóvel escolhido

Antes de apresentar uma proposta de compra, é preciso que o comprador averigue a documentação, e faça uma avaliação pormenorizada em relação ao estado de conservação e à localização do imóvel.

No quesito documentação, se a aquisição for de um imóvel usado, o primeiro passo é solicitar a matrícula atualizada no cartório em que o registro foi feito. O documento funciona como uma espécie de histórico da propriedade. Com ele em mãos, é possível descobrir, por exemplo, se o financiamento já foi quitado ou se existe risco de penhora.

O comprador também deve pedir uma certidão negativa de tributos, na qual verificará se o IPTU está em dia e se a área construída corresponde ao que foi declarado ao município. A versão digital da certidão fica disponível no site de algumas prefeituras.

O futuro proprietário pode incorrer em custos adicionais para regularizar construções extras não averbadas, os famosos “puxadinhos”. A irregularidade pode inclusive comprometer um financiamento futuro que coloque a casa como garantia, já que a instituição financeira desconsiderará a área que não estiver protocolada nos órgãos públicos.

Para imóveis de condomínios, é necessário verificar com o síndico ou com a administradora a existência de débitos de mensalidades ou multas. O motivo é que, ao adquirir o bem, o novo dono assume a responsabilidade por todas as dívidas, ainda que anteriores à compra. O mesmo vale para o IPTU.

Faça também uma pesquisa sobre a situação do vendedor e do condomínio em fóruns e repartições da cidade. Para tanto, de posse do CPF ou do CNPJ, peça uma certidão de distribuição de ações cíveis e criminais. Vale, também, fazer uma busca nos sites do Tribunal de Justiça, do Tribunal Regional do Trabalho e da Justiça Federal. Essa providência é importante, porque caso o proprietário seja, por exemplo, parte de uma ação judicial, o imóvel pode estar implicado. Um antigo funcionário pode estar movendo uma ação trabalhista contra o condomínio. Se o ex-colaborador vencer, os moradores terão que ratear o custo.

No quesito avaliação física, contrate um engenheiro para checar as condições físicas do imóvel. É preciso saber se existem rachaduras, infiltrações, e se as instalações hidráulicas e elétricas estão em boas condições. Problemas estruturais no imóvel ou sistemas hidráulico e elétrico sucateados impactarão os custos de manutenção do futuro proprietário, caso demandem gastos elevados com reformas. Esses aspectos, por sua vez, podem e devem ser usados a seu favor, seja na negociação de descontos, seja aumentando o seu poder de barganha quando for negociar o preço do imóvel.

Por fim no quesito localização, é imprescindível que o potencial comprador verifique as cercanias do imóvel, bem como busque informações sobre a vizinhança de condomínio.

Verifique junto à prefeitura a classificação do bairro no mapa de zoneamento da cidade. Se o imóvel fica numa “zona mista”, ainda que atualmente tenha mais residências, no futuro tal situação pode vir a mudar, visto que em áreas com essa categoria de zoneamento estabelecimentos comerciais também são permitidos.

Faça visitas ao imóvel em diferentes horários do dia. Converse com o porteiro ou zelador e investigue um pouco a história do condomínio. Pode ser que você descubra que aquela região não é tão segura quanto lhe pareceu à primeira vista ou que acontece uma feira livre aos sábados. Podem existir picos de tráfego intenso nas redondezas, o que atrapalhará sua saída ou chegada em casa. A rua pode ter comércio ambulante ou sediar bares e outras atividades geradoras de ruído à noite. Ou você pode descobrir que o seu (agora ex-futuro) vizinho de cima é um ótimo anfitrião e oferece aos amigos festas semanais que varam noite adentro.

 

A apresentação da proposta

Quando a avaliação das condições acima sugeridas sinalizam para o potencial comprador que o imóvel tem os atributos de uma boa compra,  é hora de fazer uma oferta. Considere o valor de mercado, procure identificar o “preço justo”, ou seja, aquele que representa o conjunto de atributos (positivos e negativos) do bem e redija uma proposta por escrito. Encaminhe a proposta ao vendedor ou ao seu representante legal e solicite o agendamento de uma reunião com o vendedor. Um encontro com ele pode aproximar as expectativas entre as partes, facilitando as negociações e viabilizando a transação.

 

O cuidado com a documentação 

– Imóvel usado

• Matrícula do bem, onde se verifica seu histórico, quitação e se existe ameaça de alienação.
• Certificado negativo de ação cível e criminal do vendedor e de seu cônjuge. O mesmo Certificado deve ser emitido para o condomínio.
• Certidão negativa de tributos do imóvel (IPTU).  Certidão negativa de débitos com o condomínio.
• Certidão negativa de utilidade pública do imóvel, a fim de evitar desapropriação surpresa, por exemplo.
• Contrato de compra e venda.
• Registro, no cartório de imóveis, do contrato de compra. A transferência da propriedade só ocorre quando o imóvel passar a constar na matrícula do registro de imóveis.

 

– Imóvel novo

• Memorial descritivo. O documento reúne todas as informações sobre a construção.
• Convenção do condomínio.
• Certidão negativa de débitos com o condomínio.

 

No caso de a compra de um imóvel novo ser efetuada diretamente com incorporadoras, é preciso ter cuidados prévios, embora se diferencie dos demais casos por se tratar de uma relação de consumo. Isso significa que, para a Justiça, a pessoa física é hipossuficiente em relação à empresa com que está negociando. Apesar disso, é importante o comprador saber que ele não está eximido de seu dever de diligência, que consiste em avaliar o imóvel de maneira preventiva. Para isso, o primeiro passo é solicitar o memorial descritivo do prédio. Ali estarão as informações detalhadas da construção: acabamentos, tipos de materiais, equipamentos de áreas comuns, como academias, etc.

Esteja atento. Somente assine o recibo de entrega das chaves após conferir, com o documento em mãos, se tudo está conforme o prometido. Uma vez que tenha tomado posse do imóvel, o morador tem até 90 dias úteis para reclamar dos chamados vícios aparentes, aqueles perceptíveis a olho nu. Em caso de vício oculto, que geralmente aparece após algum tempo, a construtora terá que responder pelo mesmo por um período de até cinco anos.

Tenha em mãos a convenção do condomínio. A certidão existe antes mesmo de as unidades estarem à venda, por ser uma exigência da lei de loteamento. É o regimento interno, mais focado no convívio dos moradores, que costuma ser aprovado apenas na primeira reunião de condomínio.

A convenção e o memorial descritivo vão antecipar assuntos como regras para reforma e vagas de garagem. Instalação de vidros na sacada e de ar condicionado, churrasqueira, etc. Ler o contrato atentamente é fundamental. Quem compra o imóvel já pronto, precisa verificar na administradora se a taxa de condomínio vinha sendo paga pela construtora, pois ao comprar um imóvel, como já dissemos, você está assumindo suas dívidas.